ДомСоветов накануне рассказывал о преимуществах
предварительного договора купли-продажи. Сегодня будем беседовать об основном
договоре. О том, какие документы нужны для оформления договора купли-продажи,
какие подводные камни в виде незаконной перепланировки, несовершеннолетних и
недееспособных владельцев и т.п. могут помешать или значительно осложнить саму
сделку.
Документы, необходимые для подписания договора купли-продажи
Даже если подготовку документов к сделке купли-продажи
квартиры взяло на себе агентство недвижимости, обязательно перепроверьте все
сами. Поверьте, пара поездок в определенные инстанции, консультация юриста по
вашему карману не ударят. Зато незаинтересованный человек просто проверит весь пакет
документов, и вы собственноручно проверите «чистоту» покупаемой квартиры.
Итак, еще до составления предварительного договора, а при
его отсутствии перед подписанием основного, вы должны лично увидеть ОРИГИНАЛЫ,
подчеркиваю не копии следующих документов:
Документ, подтверждающий
. Именно ознакомившись с ним, вы узнаете,
право собственности на квартиру
сколько человек имеют право собственности на облюбованное вами жилье. Если
владелец один, особых проблем не будет. А вот в случае, когда в квартире
прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные личности вас ожидают
дополнительные проблемы. Но о них поговорим позже. Тщательно проверяйте
все степени защиты документа – о них написано внизу самих документов.- Паспорта и
идентификационные коды владельца, а также его законной супруги/супруга, если
он состоит в браке. Если вам под предлогом потери предлагают копии –
бегите подальше от таких продавцов! Даю вам 100% гарантию, что это
мошенники. - Справка для отчуждения,
выданная в БТИ. Стоит эта справка немало и зачастую ее оплату продавец и
покупатель делит поровну. Не спешите заказывать эту справку, если вас
терзают смутные сомненья о чистоте сделки. Срок ее действия строго
лимитирован – три месяца. И в
случае, когда по каким-либо не зависящим от вас причинам подписание
договора затянется, справка «прогорит» и придется платить дважды. - Если среди владельцев есть
несовершеннолетние, для подписания договора нужно предъявить свидетельства
об их рождении и идентификационные коды. А также разрешение органов опеки
на отчуждение жилья. - Если владелец квартиры
состоит в браке, нужен оригинал паспорта и идентификационного кода
супруга/супруги. При этом обязательно наличие нотариально заверенного
согласия второй половинки владельца на продажу квартиры. Если же брак был расторгнут –
свидетельство о расторжении брака (о смерти супруг/супруги) - Оригинал справки из ЖЕКа о
прописанных в квартире жильцах.
Справка об отсутствии
задолженности по коммунальным платежам. В том случае, если продавец
отказывается предъявить такую справку или задолженность все же существует,
не доверяйте устным обещаниям продавца погасить задолженность. Такие вещи
нужно фиксировать в договоре
обязательно! Простая строка «Все задолженности по коммунальным платежам
берет на себя Продавец» избавит вас от многих проблем. - Документы, подтверждающие
тот факт, что квартира не находится в залоге или под любым другим запретом
на отчуждение. Особенно это важно, если вы приобретаете жилье, находящееся
под залогом в банке. Пока вы воочию не увидите данных документов, ни в
коем случае не подписывайте договор.Проверяйте самостоятельно!
Теперь Домсоветов расскажет о том, какие сведения о вашей
будущей квартире важно проверить. Первый визит совершите в БТИ. Поинтересуйтесь
информацией, как много владельцев было у этой квартиры, как давно ее в
последний раз купили (смена собственности). Дело в том, что срок исковой
давности – три года. Если квартира была куплена давно, все в порядке. Если же
несколько лет, а то и месяцев назад – насторожитесь, возможно, вы ввязываетесь
в аферу.
Второй визит нанесите ЖЕКу. В
этой организации вас должно интересовать количество прописанных за всю историю
квартиры людей. Временно выписанные, пропавшие без вести владельцы или жильцы –
реальный повод для беспокойства. Не поленитесь проверить дееспособность
продавца.
Желательно получить на
руки такую справку.
Если квартира продается с целью сбора средств на лечение владельца,
откажитесь от сделки – бывший владелец с легкостью отсудит жилье обратно, а вы
получите лишь средства, указанные в основном договоре. Также необходима выписка из лицевого счета по коммунальным
долгам. Особо осторожно нужно отнестись, если квартиру продают по доверенности
– проверьте ее истинность у нотариуса, который ее выдал. То же самое касается
«наследственных» квартир – важно проверить нет ли споров со стороны других
наследников.
Не доверяйте агентствам эту процедуру проверки. Некоторые
особо важные пункты проверьте лично. Дело в том, что риэлтерские конторы несут
ответственность лишь за некоторые аспекты сделки. За мошенничество и прочие
судебные тяжбы, которые возникнут после продажи, их к ответственности не
привлечешь. Поэтому надейтесь только на себя.
Подводные камни сделок с недвижимостью.
Перепланировка. Современные городские жители для улучшения
своих жилищных условий часто прибегают к незаконным перепланировкам. Дело в
том, что их узаконивание процесс длительный, хлопотный и безумно дорогой. И
вот, когда квартиру нужно продать срочно, факт перепланировки пытаются скрыть.
В идеале, перед выдачей справки из БТИ для отчуждения жилья, к продавцу придет
техник БТИ и измерит всю квартиру – проверит соответствие техплану. Но, чего
греха таить, за некоторую благодарность техник может «закрыть глаза» на
исчезнувшую неведомо куда стену в кладовой или простенок в санузле. Тогда вы
приобретете такой вот «незаконный» подарок. Поэтому не ленитесь – сами
проверьте соответствие жилья техпаспорту. И в случае найденных «отклонений»
требуйте снижения цены сделки. Делать это нужно еще до подписания
предварительного договора купли-продажи.
Другая проблема – среди владельцев квартиры есть
несовершеннолетние. Это значительно затягивает процесс оформления сделки. Для
ее подписания необходимо предоставить справку-разрешение на отчуждение из
органов опеки. Поверьте, вам придется оббить не один порог, прежде чем вы ее
получите. Особое внимание уделите процессу приватизации. Если
несовершеннолетний владелец был прописан в квартире на момент приватизации, то
после наступления совершеннолетия, он имеет полное право требовать свою
законную долю. Этот аспект нужно проверить в ЖЕКе. В таких ситуациях лучше
получить квалифицированную консультацию юриста.
Ну, вот вы и готовы к сделке купли-продажи. Надеюсь, вы не поленились
обезопасить себя, знаете, какие документы необходимы для купли-продажи и ловко
справились с возможными подводными камнями.
