Слова ипотека и залог мы слышим каждый день. Но как-то не вдумываемся, что ипотека — тот же залог. Существует Закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где прописано, что договор ипотеки и есть договор залога. Еще в древнем Риме существовало это понятие. Оно обозначало залог, при котором вещь оставалась в пользовании должника до погашения обязательств, в противном случае имущество переходило к кредитору. Сейчас предметом ипотеки стало недвижимое имущество.
Что может стать предметом залога
В нашем законодательстве к недвижимому имуществу, которое может быть предметом залога, относится земля, недра, здания, сооружения, квартиры, все, что прочно и неразрывно связано с землей, а также морские и воздушные суда, космические объекты. На имущество, которое можно внести в качестве залога, должно быть в установленном порядке зарегистрировано право собственности.
Несмотря на такой обширный список, есть объекты, которые нельзя закладывать. Это относится к участкам, размер которых меньше минимально необходимого для осуществления разрешенных видов деятельности, участкам, которые находятся в пожизненном наследуемом владении. Если земли находятся в государственной или муниципальной собственности и не предназначены для жилищного строительства, ипотека также не допускается. Ограничения накладываются на имущество, выведенное из оборота, находящееся под арестом.
Ипотека бывает двух видов — по закону и по договору. К ипотеке по закону относятся: рента, договор пожизненного содержания, в отдельных случаях - приобретение или строительство жилой недвижимости за счет привлечения кредитных денег у банка. В этих случаях обязанности возникают без каких-то дополнительных соглашений, согласно статьям Гражданского кодекса, Закона «Об ипотеке». Ипотека в силу договора — то, что оговорено в договоре. Их отличия только в том, что в одном случае необязательно заключать дополнительный договор залога, так как это предусмотрено законом, а в другом - залог подтверждается договором.
Ипотеку берут, когда не хватает денег на что-то. Тут не имеет значения, кто берет - физическое лицо или предприятие, цель одна — получить что-то, взяв ипотеку. Многие предприятия берут ссуды в банке под залог недвижимого имущества. Если оно представляет единый комплекс, то закладывается полностью. Если закладываются отдельные здания, то приходится делить земельный участок, так как строения должны передаваться в залог одновременно с земельным участком либо выделенной долей.
То же самое относится и к помещениям. Делается это не от хорошей жизни, а от нехватки оборотных средств, которые требуются для переоборудования, развития, то есть для повышения конкурентоспособности.
Залог земельного участка
Вообще рекомендуем запомнить, что здания, строения, сооружения отдаются под залог только вместе с земельным участком. Так как, в случае перехода прав к кредитору, к нему переходит право и на землю в том же объеме, что и у прежнего собственника.
В случае ипотеки земельного участка, на котором расположены сооружения, то можно предусмотреть нераспространение ипотеки на них. Попытаться во всяком случае, включив это в договор, если согласится кредитор. Тогда, в случае обращения взыскания на участок, у залогодателя останется право ограниченного пользования на ту часть земли, которая необходима и достаточна для обслуживания строений, зданий. Не надо особенно волноваться и арендаторам помещений или строений, так как у них в случае чего остаются те же права в том же объеме. Разумеется, если аренда была законной, зарегистрированной, и залогодержатель знал о ее существовании.
При невозможности выполнения залогодателем своих обязательств, залогодержатель накладывает на залоговое недвижимое имущество взыскание, с целью погасить задолженность. Законом установлены исключения из правил, такие как обстоятельства непреодолимой силы, которые не зависят от должника. В то же время существует ряд норм, несоблюдение которых позволяет залогодержателю накладывать взыскание независимо от соблюдения сроков оплаты.
Это происходит в тех случаях, когда недвижимое имущество содержится в ненадлежащем состоянии, залогодержателю отказывают в посещении с целью проверки сохранности имущества. В таких случаях имеется повод для досрочного расторжения договора. Сдавать в аренду, залог без разрешения залогодержателя имущество нельзя. Так что, следует хорошенько подумать о том, стоит ли брать ипотеку, а, если уж влезли, то соблюдать ее, а то можно остаться без того, что заложили.
Категории:
