В настоящее время, около трети всех сделок покупки квартир происходит с использованием ипотеки. Причины такой популярности ипотеки различны и зависят, в том числе, от целей покупки квартиры. В статье мы рассмотрим некоторые аспекты при выборе банка и кредитной программы, а так же проанализируем дополнительные условия, которые предлагают некоторые банки. В этом нам поможет разобраться генеральный директор, представляющий агентство недвижимости ЭВО
Целесообразно выделять две основные цели использования ипотеки для покупки квартиры в Санкт-Петербурге:
- покупка жилья для собственного проживания
- покупка жилья с инвестиционной целью.
Чаще всего ипотеку берут с целью улучшения своих жилищных условий, в этом случае это обычно необходимость, без которой не обойтись. У людей появляется пополнение в семье, либо появляется необходимость сменить место жительства. Неискушенные в вопросах общения с банками, такие клиенты часто попадаются на удочку банков в виде скрытых комиссий, невыгодных условий или навязанных предложений.
Не секрет, что самый популярный банк в России - Сбербанк. Основное его преимущество в том, что у него нет скрытых платежей и комиссий, а дополнительные расходы ограничиваются расходами на сделку и страховку. Но при этом Сбербанк не всегда предлагает самые низкие процентные ставки, а качество взаимодействия с клиентом у них просто ужасное!
Такие недочеты главного банка страны (не считая Центробанка) дают почву для развития коммерческих банках. Получить в них ставку, более низкую чем в Сбере можно чаще всего либо если у вас зарплатная карта в этом банка, либо вы кредитовались в этом банке раньше, либо вы сотрудничаете с агентством недвижимости, имеющим с банком партнерскую программу. Кроме того, в большинстве таких банков общение с клиентом на высоте, так как менеджеры напрямую заинтересованы в количестве выданных кредитов.
Однако, некоторые такие банки навязывают клиентам дополнительные комиссии при выдаче ипотеки, а так же предлагают не самые выгодные дополнительные опции. Одной из таких опций бывает предложение клиенту покупки снижения процентной ставки. Мы можем со всей ответственностью заявить, что если бы банку это не было бы выгодно, он бы этого не предлагал. А что выгодно банку, то скорее всего не выгодно вам. При желании вы можете самостоятельно провести расчеты и понять, что уменьшение основного долга на размер стоимости снижения ставки выгоднее, чем это самое снижение ставки. Кроме того, выплата ипотеки построена таким образом, что досрочные платежи выгоднее вносить вначале срока ипотеки, тогда как к его концу это может быть бессмысленно в связи с тем, что почти вся сумма процентов будет уже выплачена.
В некоторых банках процентная ставка фиксируется лишь на определенный срок, после которого начинает рассчитываться на основе ставки моспрайм. Таким образом, банк снимает с себя часть рисков, но это может оказаться положительным моментом и для вас, если экономическая ситуация в стране будет улучшаться. Но в случае ухудшения экономических показателей, ваша нагрузка на бюджет вырастет.
Наконец, обсудим покупку недвижимости с привлечением ипотеки для инвестиционных целей. Использование ипотеки безусловно очень выгодно в тех случаях, когда цены на недвижимость растут быстрее инфляции. Но даже если это не так, нельзя забывать что недвижимость может приносить доход от аренды. В этом случае для расчета эффективности использования ипотеки необходимо сравнивать процентную ставку с суммой удорожания недвижимости и процента арендного дохода. Например, если ставка по ипотеке 13%, недвижимость дорожает на 7% в год, а годовой доход с аренды составляет 6% от стоимости квартиры, то в этом случае ипотека начинает себя оправдывать.
Так же имеет смысл привлечь ипотеку, если вы делаете инвестицию на будущее. Скажем, вы хотите иметь несколько объектов недвижимости, которые при вашем выходе на пенсию будут приносить вам доход. Тогда имеет смысл брать ипотеку так, чтобы доход с аренды перекрывал выплату по кредиту. Добиться этого можно либо дождавшись накопления определенной суммы (как вариант, выбор объекта с соответствующей ценой), либо подобрав нужный срок по кредиту. Тот случай, когда выплата равняется доходу с аренды хорош тем, что он позволяет вам сосредоточится на других делах, не нагружая заботой и расходами.
