Ипотечный кредит зависит от многих обстоятельств. На процентные ставки по нему оказывает влияние экономическая ситуация в стране, мире, статус банка. В зависимости от этого, они могут меняться в разные стороны. Если они уменьшаются, то заемщик начинает переживать и искать пути получения более выгодного кредита, что вполне естественно, так как ежемесячные платежи очень велики.
Улучшаем условия ипотечного кредита
Можно попробовать прибегнуть к рефинансированию ипотечного кредита. Рефинансирование — перекредитование в другом или этом же банке для погашения ранее выданного займа. Взяв ипотеку, заемщик досрочно расплачивается по предыдущему кредиту, затем начинает платить по новому. Обычно это делают, если понизились проценты либо для перехода в другую валюту.
Рефинансирование — лучше посчитать
Перед тем, как приступить к данной процедуре, надо узнать о штрафных санкциях за досрочное погашение кредита, так как многие банки разрешают это делать без санкций только по истечении определенного периода времени. Поэтому надо внимательно изучить заключенный договор, иначе выгода может значительно снизиться.
Самому заемщику сложно разобраться в том, насколько нужно рефинансирование, в какой момент это лучше сделать. А так как, чаще всего, в глаза бросается более низкая ставка, то кажется, что выгода несомненна. Что следует учесть при этом? Погашение ипотечного кредита происходит по разным схемам. Обычно используются два вида — погашение равными долями (аннуитетное) и дифференцированное, когда сначала платят больше, а потом сумма снижается. Второй вид кредита получить сложнее, так как доходы заемщика должны быть больше.
При аннуитетной форме расчета платежи каждый месяц составляют одинаковую сумму, но в первую половину срока кредита заемщик выплачивает большую часть всех процентов по нему. То есть в равном платеже вначале основную часть составляют проценты, а меньшую - сумма основного долга, а со второй части срока - наоборот. Если вы будете рефинансировать кредит, то проценты вам никто не вернет.
Поэтому, если прошло более половины срока кредита, то производить данную манипуляцию не очень выгодно, так как большую часть процентов вы уже выплатили вперед, причем и с той суммы займа, которая осталась, и которую вы и будете рефинансировать. Таким образом, на определенную часть суммы вам снова будут начислять проценты. Надо все хорошо считать, считать и считать, чтобы не понести убыток.
Лучше всего производить данные манипуляции, когда штраф за досрочное погашение не грозит, процентная ставка понижается на 2 процента и более, а с момента получения кредита прошло не более 4-5 лет.
Рефинансирование для перехода в другую валюту
Некоторые берут ипотечный кредит в иностранной валюте, потому что процентные ставки по нему меньше. Но, когда курс национальной валюты начинает падать, у заемщика возникает паника, так как выплаты значительно увеличиваются. Появляется желание перекредитоваться в другую валюту, чтобы снизить потери. Выгодно это только в случае какого-то значительного обвала или росте курса более чем на 6 процентов (тут многое зависит от суммы кредита).
Если происходят колебания на несколько копеек, то смысла в этом нет никакого. Также не стоит это делать тем, кто получает зарплату в валюте (если такие имеются), и у них отсутствует возможность менять ее по официальному курсу: можно больше потерять на обмене. С другой стороны, если видно, что курс вырос и падать не собирается, то, просчитав все, можно перекредитоваться.
Скорее всего, проблем с этим у заемщика не возникнет, особенно если все погашалось вовремя, кредитная история хорошая. Но придется собирать заново все те же документы, которые требовались при получении первоначального займа, заключать договоры страхования, то есть проходить по второму кругу процедуру оформления и нести расходы.
Еще один момент — налоговый вычет. Согласно статье 220 Налогового кодекса он дается в случае выплаты процентов по кредитам, которые идут на приобретение недвижимости, что должно быть подтверждено. При рефинансировании кредита вы получаете новый для погашения предыдущего, а не для покупки жилья. Каким-то образом это надо предусмотреть.
Из всего этого делаем вывод, что прежде, чем решаться на такой шаг, надо все хорошо взвесить и просчитать. И не надо поддаваться панике - это не самый лучший советчик, особенно в случае с валютными кредитами.
Категории:
