Одним из способов решения жилищной проблемы для граждан является приобретение квартиры на стадии ее строительства. Вложение сбережений в строительство жилья также является средством их сохранения и приумножения. Недвижимость в любое время всегда в цене, особенно в тех условиях, когда темпы жилищного строительства не могут удовлетворить спрос населения на отдельную квартиру. Данный способ приобретения жилья удобен для населения, так как не нужно сразу отдавать за квартиру всю ее стоимость. Большинство населения просто не может себе этого позволить, учитывая размер средней зарплаты в стране. В данном случае вкладывать в свою квартиру можно постепенно, в течение нескольких лет. Однако данный способ приобретения жилья в тоже время является достаточно рискованным. Можно отдать деньги строительной фирме и остаться без желаемой квартиры. На практике такие случаи встречаются не так уж редко. Рекомендуем: перед совершением сделки (приобретением квартиры на этапе строительства) необходимо выявить и взвесить все возникающие в связи с этим риски.
Первый вопрос, который возникает у потенциального покупателя, связан с надежностью строительной фирмы. Прежде чем обращаться за консультацией к самому застройщику, необходимо собрать о нем как можно больше информации: сколько лет данная фирма работает на рынке строительства жилья, какие объекты она построила, были ли нарушения сроков ввода в эксплуатацию жилых домов, если были – то на какой период. Где найти информацию? Прежде всего, зайти на официальный сайт компании, «побродить» по специализированным сайтам, посвященным вопросам строительства в вашем регионе, обязательно посмотреть последние новости и аналитические статьи на рынке недвижимости за последний месяц. Кроме того, необходимо выяснить, какие виды деятельности, кроме строительства жилья, осуществляет застройщик. Если строительная фирма занимается не только строительством и ремонтом жилья, но и сдает в аренду помещения в собственных бизнес-центрах, осуществляет производство и продажу какой-либо продукции, то значит, что она имеет собственные активы и занимает на рынке более устойчивое положение. Вопрос о надежности и стабильности застройщика особенно актуален в кризисное время. Чтобы не вложить деньги в неликвид, выброшенный на рынок недвижимости со значительными скидками для привлечения покупателей, в данный период необходимо более серьезно подходить к выбору застройщика. Для этого, не помешает съездить на объекты компании, посмотреть, в каком темпе ведется строительство, поинтересоваться были ли увольнения на предприятии в последнее время, насколько массовый характер они носили, задерживается ли заработная плата рабочим и на какой период. Допустим, полученная информация свидетельствует о том, что ваш предполагаемый застройщик является крупной строительной фирмой, стабильно работающей на рынке в течение длительного времени. Кроме того, проведенные в фирме сокращения не носят массовый характер. Темпы строительства на объекте не снизились за последний месяц. На основании данной информации Вы приходите к выводу о том, что строительная компания свои обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома выполнит в срок. После этого, можно обратиться с вопросами непосредственно к застройщику. При этом не ограничивайтесь получением ответов и заверений работников строительной компании, а попросите (Вы имеете на это полное право) и внимательно изучите следующие документы:
- Учредительные документы на строительную компанию - свидетельство ОГРН (свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц), свидетельство ИНН, устав, документы, подтверждающие полномочия, лица, действующего от имени компании, при проведении переговоров и подписании договора. Кроме того, обратившись с заявлением в налоговый орган, осуществляющий госрегистрацию юридических лиц, и уплатив 400 рублей госпошлины, можно ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц. Выписка содержит сведения о компании: кто является ее руководителем, кто имеет право действовать от ее имени без доверенности и другие сведения.
- Лицензию на строительство и приложениями к ней. Особое внимание обратите на следующие моменты: срок действия лицензии, соответствие наименования компании- обладателя лицензии и компании, с которой вы заключаете договор, виды разрешенной деятельности, указанные в приложении (обязательно наличие функций заказчика-застройщика и права на осуществление строительства зданий и сооружений с градацией по высоте возводимых сооружений).
- Разрешение на строительство, если строительство осуществляется компанией. При этом обратите внимание на сроки действия разрешения, проверьте названия обладателя разрешения и объекта, подлежащего строительству. На практике встречаются случаи, когда застройщик осуществляет строительство нескольких жилых домов, либо нескольких корпусов, но в разрешении на строительство может быть не указан как раз тот корпус дома, в котором расположена интересующая вас квартира. Это может быть по разным причинам: не решен вопрос с земельным участком, на котором расположен дом; отсутствует проектная декларация, либо проектная документация не оформлена в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.
- Проектную документацию (декларацию) на объект строительства.
После внимательного изучения вышеперечисленных документов и выбора квартиры переходим к анализу представленного застройщиком договора. При этом лучше взять проект договора у представителей компании домой, где тщательно, без спешки изучить его условия. При возможности показать договор независимым юристам, попросив прокомментировать отдельные его положения. Профессиональная юридическая консультация в данном случае просто необходима, неподготовленный гражданин может не обратить внимание на те условия договора, которые в дальнейшем могут повлиять на объем обязанностей и ответственности застройщика.
Какие договоры заключаются для приобретения квартиры на этапе строительства. На практике используются несколько видов договоров.
Прежде всего, рассмотрим договор долевого участия. Подобные договоры регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор должен содержать следующие обязательные условия:
Какие договоры заключаются для приобретения квартиры на этапе строительства. На практике используются несколько видов договоров.
Прежде всего, рассмотрим договор долевого участия. Подобные договоры регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор должен содержать следующие обязательные условия:
- определение конкретного объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора (т.е. стоимость квартиры), сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Важное примечание: при отсутствии в договоре вышеназванных условий он считается недействительным в силу закона.
Данный договор подлежит государственной регистрации. При этом договор считается заключенным с момента его госрегистрации (ч.3, ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается залогом и поручительством. Предметом залога является сам объект строительства. В том случае, если застройщик не достроит дом, то можно в судебном порядке обратить взыскание на предмет залога, продав его с торгов, а вырученные средства, за вычетом расходов по его продаже, распределить между участниками долевого строительства. Данное условие договора обеспечивает возможность возврата вложенных в строительство объекта денежных средств. Кроме того, участник долевого строительства в период исполнения договора имеет право на односторонний отказ от договора в случаях:
Данный договор подлежит государственной регистрации. При этом договор считается заключенным с момента его госрегистрации (ч.3, ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается залогом и поручительством. Предметом залога является сам объект строительства. В том случае, если застройщик не достроит дом, то можно в судебном порядке обратить взыскание на предмет залога, продав его с торгов, а вырученные средства, за вычетом расходов по его продаже, распределить между участниками долевого строительства. Данное условие договора обеспечивает возможность возврата вложенных в строительство объекта денежных средств. Кроме того, участник долевого строительства в период исполнения договора имеет право на односторонний отказ от договора в случаях:
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства участникам в срок, установленный договором;
- в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- нарушения застройщиком обязанности по уведомлению в течение месяца участника о прекращении поручительства и обязанности по заключению нового договора поручительства в течение 15 дней с момента прекращения прежнего поручительства).
Положительными сторонами заключения договора долевого участия является обязательность его госрегистрации, при которой осуществляется правовая экспертиза договора специально уполномоченными органами. В таком договоре четко оговариваются сроки строительства и передачи квартир его участникам. Кроме того, при регистрации договора застройщик представляет учредительные документы на свою компанию, лицензию, разрешительную документацию на строительство конкретного объекта и другие документы. Это является дополнительной гарантией того, что у застройщика имеются все необходимые документы для осуществления строительства конкретного объекта. Однако данный договор не может исключить недобросовестности строительной фирмы в ходе исполнения договора. В данном случае его участники могут остаться без обещанного жилья и очень долго добиваться возврата вложенных средств.
Далее, обратимся к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, предварительному договору купли-продажи квартиры. Подобные договоры получили широкое распространение на практике.
Несмотря на перечисленные названия договоров, фактически это договоры строительного подряда, предметом которого является обязанность строительной компании построить квартиру к определенному сроку, передать ее заказчику, который должен принять результат работ и оплатить согласованную цену. Как правило, такие договоры заключаются строительными компаниями, не желающими связываться с заключением и регистрацией договоров долевого участия, которые выдвигают дополнительные требования для застройщика (обязанность представить необходимый перечень документов в Департамент по регистрации объектов недвижимости). При ненадлежащем исполнении обязанностей подрядчик вынужден оплачивать заказчику штраф и/или неустойку.
Третьим видом договоров на приобретения жилья в период строительства, менее распространенным на практике, является договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Предметом данных сделок выступает обязательство кооператива приобрести для его члена квартиру, а член кооператива, в свою очередь, обязан своевременно внести пай. С юридической стороны подобный договор вызывает серьезные сомнения, так как действующее гражданское законодательство РФ подобного вида договоров не регулирует. Обязательства самого кооператива перед своими членами предусмотрены в его учредительных документах: уставе кооператива. Если Вам предлагают подписать такой договор, задумайтесь о грамотности руководства кооператива. В любом случае не подписывайте его, пока не покажите его независимому юристу (не работающему в данном кооперативе). Помните, данный договор уже в момент его подписания вызывает серьезные сомнения.
Несмотря на перечисленные названия договоров, фактически это договоры строительного подряда, предметом которого является обязанность строительной компании построить квартиру к определенному сроку, передать ее заказчику, который должен принять результат работ и оплатить согласованную цену. Как правило, такие договоры заключаются строительными компаниями, не желающими связываться с заключением и регистрацией договоров долевого участия, которые выдвигают дополнительные требования для застройщика (обязанность представить необходимый перечень документов в Департамент по регистрации объектов недвижимости). При ненадлежащем исполнении обязанностей подрядчик вынужден оплачивать заказчику штраф и/или неустойку.
Третьим видом договоров на приобретения жилья в период строительства, менее распространенным на практике, является договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Предметом данных сделок выступает обязательство кооператива приобрести для его члена квартиру, а член кооператива, в свою очередь, обязан своевременно внести пай. С юридической стороны подобный договор вызывает серьезные сомнения, так как действующее гражданское законодательство РФ подобного вида договоров не регулирует. Обязательства самого кооператива перед своими членами предусмотрены в его учредительных документах: уставе кооператива. Если Вам предлагают подписать такой договор, задумайтесь о грамотности руководства кооператива. В любом случае не подписывайте его, пока не покажите его независимому юристу (не работающему в данном кооперативе). Помните, данный договор уже в момент его подписания вызывает серьезные сомнения.
На практике встречается еще один способ приобретения квартиры через ЖСК. Гражданин вступает в кооператив, платит членские взносы, в течение кого-то срока выплачивает пай в размере стоимости затрат кооператива на строительство жилья. Кооператив, собрав со своих членов паевые взносы, производит строительство жилья и после его окончания передает квартиры членам кооператива, полностью выполнившим обязательства по оплате паевых взносов. Казалось очень простая и удобная схема. В данном случае граждане не застрахованы от недобросовестного руководства, оно может просто скрыться, находиться под следствием, растратив паевые взносы своих членов. Чтобы себя обезопасить, внимательно изучите все учредительные документы кооператива, в который собираетесь вступать. Особенно внимательно следует изучить устав кооператива в связи с тем, что все важнейшие решения, определяющие деятельность кооператива (в том числе порядок распределения жилья) принимаются общим собранием. Порядок принятия решения общим собранием регулируется уставом кооператива. Если кооператив самостоятельно осуществляет строительство дома, то необходимо проверить правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешительную и проектную документацию на строительство дома.
Категории:
