Скажу сразу – все то, о чем вы прочтете в наших статьях – основано на личном жизненном опыте. Делать или не делать – решать, конечно, вам. Только я гарантирую – результат будет!
Есть у меня приятели, которые не могут продать неплохой дом в частном секторе уже пятый год. Объявление висит, покупатели звонят, приходят, и вроде бы всем довольны, но до сделки дело ни разу не дошло! Мистика? Может быть. Лень? Возможно. Только таких вот горе-продавцов сотни тысяч! Принять решение о продаже жилья просто. А что делать дальше знают не многие! Алгоритм подготовки квартиры (дома) к продаже специально для вас!
Есть одна старая шутливая поговорка – главное не война, главное – маневры! В вопросе продажи недвижимости именно так и обстоят дела! Важно не просто дать объявление в газету и ждать покупателей. Толку от таких «маневров» не будет. Начать нужно с анализа ситуации.
Анализируем плюсы и минусы – определяем цену.
В первую очередь нужно определиться с ценой вашей квартиры или дома. Естественно, нет такого продавца, который бы не мечтал продать жилье подороже. Но «жадничать» тоже не нужно. Цена – это один из факторов, напрямую влияющих на скорость продажи недвижимости. Приведу пример. Вы – владелец малогабаритной квартиры в спальном районе. Ремонта квартира что называется «просит», этаж четвертый, район – не плохой. Сколько же запросить за такое жилье? Все просто! Купите газету объявлений (или зайдите на доску объявлений в Интернете, либо на сайт риэлтерского агентства) и обзвоните всех, кто продает схожее жилье. Не ленитесь. «Представиться» покупателем и выудить подробности о квартире не сложно. Только после 15-20 телефонных звонков вы сможете установить адекватную цену на свою квартиру. У владельцев самых «схожих» квартир можно поинтересоваться, как давно они продают квартиру, приходят ли люди, что говорят о цене. Поверьте, нормальные люди есть - и ваши собеседники поделятся нужной информацией. На цену жилья влияет район, этажность, состояние квартиры. Если в этом плане у вашего жилья есть явные преимущества – смело плюсуйте их к цене. Не забудьте и о «запасе для торга». Любой заинтересованный покупатель будет пытаться «сбить» цену, а вы на этот случай уже «заложили» несколько сот долларов.
Владельцам домов придется сложнее. Дом дому рознь, и если установить цену на квартиру реально самому, то с оценкой себестоимости частного дома будет сложнее. Здесь важно учесть наличие коммуникаций, самостроя, состояние документов на землю. Лучше, если вы подключите к оценке знающих людей. Для этого вовсе не обязательно платить круглую сумму независимому оценщику. Достаточно позвонить в любое риэлтерское агентство, и они мигом прибудут на место. Опытные риэлторы расскажут вам, сколько в среднем стоит земельный участок в вашем районе, на сколько «потянет» сам дом. Лучше обращаться в несколько агентств – так вы будете иметь несколько профессиональных мнений. Но, при этом будьте готовы к тому, что «бесплатная консультация» обернется частыми звонками – риэлторы будут уговаривать вас воспользоваться их не дешевыми услугами по поиску покупателей и оформлению продажи. В этом случае можно намекнуть, что цена вас не устроила и дом вы продавать передумали. А спустя некоторое время уже сами займетесь поиском покупателей.
Подготовка документов.
Это очень ответственный этап. Поясню. Многие покупатели (процентов 80), как правило, хотят заключить сделку как можно быстрее. На то есть ряд причин – нестабильные цены на жилье, опасения, что такой «прекрасный» вариант «уведут» конкуренты. Но чаще всего, для того, чтобы купить вашу недвижимость, покупатель продает или уже продал свое жилье. Поэтому быстрота сделки очень важна! Независимо от того, дом или квартиру вы продаете, ДомСоветов рекомендует Вам потратиться на консультацию нотариуса. Только он сможет адекватно оценить, какие документы нужно «утрясти» до сделки, и разъяснить, какие проблемы с пакетом документов существуют на данный момент. После этого разговора вы будете не спеша (не переплачивая за срочность!) собирать необходимые справки и выписки. Единственное, чего не рекомендую делать – заказывать выписку в БТИ. Дело в том, что эта справка имеет ограниченный срок действия, и стоит не дешево. А найти покупателя и довести дело до сделки за месяц-полтора вы можете и не успеть.
В случае, если вы прибегли к услугам риэлторов, не стоит им полностью доверять. Даже солидные агентства могут «кинуть», поэтому проверять пакет документов лучше у государственного нотариуса, которого вы выбрали сами. Не скрою, подготовка документов к сделке займет какое-то время, зато после нее ваши шансы быстро продать жилье резко возрастут.
Подготовка квартиры или дома к продаже.
После того, как вы начали готовить документы к сделке, следует заняться не менее важным делом – подготовкой квартиры или дома к продаже. На этот раз речь идет о некоторых манипуляциях, после которых ваша недвижимость станет привлекательнее в глазах покупателей.
Вовсе не обязательно «закатывать» евроремонт в старенькой хрущевке, или перекрывать крышу дома. Сделать жилье «конфеткой» можно и без существенных денежных вложений. Хотя есть случаи, когда вложения в ремонт окупятся сторицей. Если ваш дом расположен в элитном дачном поселке, а квартира – в престижном районе города, имеет смысл потратиться на ремонт. Согласна, богатые люди – ваши потенциальные клиенты - все-равно будут переделывать все под себя. А вот за «хорошее» состояние заплатят «хорошие» деньги. И ваши ремонтные вложения окупятся. Только не переусердствуйте, ведь свежий косметический ремонт наводит на мысль, что квартиру недавно «топили», а это уже понижает ее стоимость.
Ваша главная задача – освободить квартиру или дом от хлама. В каждом жилище существуют «склады» ненужных вещей, различного хлама, который «жалко выбросить, авось пригодится». Пришла пора покончить с подобной психологией! Ни одному покупателю не понравится захламленное жилье, которое к тому же имеет «аромат старости». Вам ведь скоро все равно предстоит переезд, поэтому готовьтесь к нему заранее – избавляйтесь от ненужных вещей. Квартира должна выглядеть светлой, чистой и уютной. Это принципиально! Даже, если последний ремонт был двадцать лет назад, освободить и вымыть «территорию» просто необходимо.
Присмотритесь, возможно, первое впечатление испортят старенькие исцарапанные котом двери, или столетние занавески. А может в коридоре поврежден линолеум, отклеились обои, грязные оконные стекла. Устройте субботник – помойте, покрасьте, подклейте, залатайте. Это не займет много времени, зато даст потрясающий эффект. Что касается мебели. Соберитесь духом и продайте (отдайте в хорошие руки) старый комод, вывезите в гараж бабушкину кровать на сетке и избавьтесь от прочих подобных раритетов! Комната должна быть полупустой – только так будущий владелец сможет «расставить» везде свою мебель и представить себя полноценным хозяином уже при первом визите. А это, как доказали, психологи добавит много плюсов вашей квартире. Оставьте в гостиной диван, пальму в кадке и шторы на окнах. Так квартира не будет выглядеть пустой, но и напоминать о бывших владельцах покупателю ничто не будет.
По поводу чистоты. По мнению психологов, важна не только «зрительная» чистота, но и «чистота» запахов. Старый хлам вы уже вывезли, теперь займитесь санузлом – вымойте все, проветрите и приобретите нейтральный ароматизатор. Поверьте, нет ничего страшнее, чем грязный унитаз и запах плесени в ванной комнате. То же самое можно сказать и о газовой плите, да и о кухне в целом. Чистота - ваш девиз отныне и до самой сделки!
Не думайте, что такие мелочи не играют роли при продаже квартиры или дома. Да, если вы продаете недвижимость по «смешной» цене, то облупившаяся краска на окнах никого не отпугнет! Но мы же хотим заключить выгодную сделку, поэтому придется немного постараться!
Хозяевам домов могу посоветовать одну хитрость. Как правило, дома покупают любители свежего воздуха, семьи с детьми или люди предпенсионного возраста. В любом случае, никто из не останется равнодушным к цветущим клумбам и уютной беседке во дворе. Доставайте шезлонги, мангал, кресло-качалку – все это в сочетании с цветущим двором заставит покупателя представить себя в роли хозяина именно этого гостеприимного дома.
Теперь вы, я надеюсь, отлично представляете, как подготовить квартиру или дом к продаже, а значит, во всеоружии приступите к работе. Данный этап – самый трудоемкий, но и самый важный. Дальше будет легче – обещаю. А теперь к труду!
