Не секрет, что живя в своей квартире, многие даже не задумываются о ее рыночной стоимости. Конечно же, речь идет не о тех счастливчиках, которые не так давно приобрели себе жилье и, исходя из собственного опыта, неплохо осведомлены о ценах на рынке недвижимости. Рано или поздно, по самым различным причинам, многим из нас приходится сталкиваться с необходимостью оценить собственную квартиру. Зачастую, такая необходимость возникает при продаже жилья или при передаче его в залог.
Понятие оценки стоимости квартиры и ее цели
В настоящее время оценка стоимости жилого помещения, в частности квартиры, представляет собой установление ее рыночной стоимости, то есть, рыночной цены имеющегося у владельца права собственности и других вещных прав. Конечно, продажа квартиры и передача ее в залог – это самые распространенные случаи, требующие определения реальной рыночной стоимости квартиры. Однако довольно широкая практика сделок с недвижимостью определяет и иные случаи.
Во-первых, это проведение процедуры страхования, требующей обязательно определение стоимости жилья. Очевидно, что разница в страховании элитной 5-комнатной квартиры и хрущевки в 5-этажке, существенна. Во-вторых, разрешение имущественных споров также требует оценки стоимости квартиры. Кроме того, довольно близко к имущественным спорам стоит вопрос вступления в права наследования. И еще одним случаем, когда оценка стоимости квартиры необходима, можно считать декларирование своего имущества.
Что влияет на определение стоимости квартиры
При определении рыночной стоимости квартиры приходится учесть огромное количество самых различных факторов. Среди них специалисты выделяют несколько наиболее значимых. К их числу, во-первых, относится месторасположение квартиры. Несомненно, покупатель, приобретая жилье, в первую очередь оценивает доступность транспорта в различные части города, расстояние до его центра, благоустроенность двора дома и близлежащих дворов. Кроме того, большую роль играет близость к дому, где располагается квартира, садика, школы, поликлиники.
Во-вторых, на оценку стоимости квартиры влияет и состояние жилого дома, где находится квартира. Большую роль играет тип здания, год возведения жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, материал, который был использован для возведения стен, состояние инженерных систем и т.д. В-третьих, для оценки рыночной стоимости жилого помещения важное значение имеют функциональные характеристики квартиры, к которым относится ее площадь, как общая, так и жилая, этаж (как правило, покупатели с опаской относятся к первому и последнему этажу), планировка квартиры (особое внимание уделяют ванной комнате и кухне).
Подходы к определению рыночной стоимости квартиры
У специалистов, осуществляющих оценку стоимости квартиры на профессиональной основе, существует несколько подходов к определению цены жилого помещения: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход подразумевает изучение нескольких объектов (квартир), которые схожи по ряду характеристик. При этом стоимость этих объектов уже известна. Очевидно, что чем больше объектов будет изучено, тем больше информации будет получено, тем более объективной она будет.
Доходный подход применяется довольно редко и представляет собой оценку рыночной стоимости квартиры на основе доходов, которые ожидаются от ее использования. Затратный подход – это оценка стоимости понесенных затрат на создание объекта, его восстановление или обновление. Так, квартира без пластиковых окон будет стоить меньше, чем такая же квартира в том же районе, но с уже установленными стеклопакетами.
Кто осуществляет оценку стоимости квартиры
На сегодняшний день существует огромное количество фирм и организаций, предоставляющих свои услуги по оценке стоимости жилья. Это может быть агентство недвижимости, юридическая фирма или специализированное оценочное бюро. Очевидно, что фирмы, занимающиеся данным видом деятельности на профессиональной основе, намного лучше осведомлены об особенностях и течениях рынка недвижимости, чем простой обыватель.
Однако примерно оценить стоимость квартиры можно и самостоятельно. Подчеркиваем, что это будет лишь примерная оценка, так сказать, «для себя». Для этого можно купить несколько газет с объявлениями о продаже недвижимости, из них выбрать объявления о продаже жилья в вашем районе. На основе изученных объявлений можно сделать вывод о примерной стоимости вашей квартиры. Однако, чтобы этот вывод был более-менее достоверным, необходимо изучить несколько десятков объявлений.
Таким образом, оценка стоимости квартиры является обязательной в ряде случаев и предполагает осуществление таковой специалистами, имеющими представление о состоянии рынка недвижимости на желаемый период времени.
