Обмен муниципальных квартир: условия, документы, отказ

Тот рынок недвижимости, который мы наблюдаем на сегодня, являет собой результат процесса приватизации, то есть передачи государственного имущества в частные руки. Однако, справедливости ради, стоит отметить, что не все квартиры в настоящее время приватизированы, то есть, часть из них до сих пор находится в собственности государства и муниципалитетов. Жители городов в этом случае будут являться нанимателями жилья. Таким образом, муниципальное жилье предоставляется гражданам по социальному найму.
  
Ошибочно полагать, что отсутствие права собственности не позволяет осуществлять каких-либо сделок с муниципальным и государственным жильем. Так, широкое распространение приобрели обмены муниципальных квартир. В настоящее время обмен муниципальных квартир регулируется Жилищным кодексом. Гражданский же кодекс регламентирует коммерческий наем жилья. 
 

Условия обмена муниципальных квартир

Жилищный кодекс содержит некоторые условия обмена муниципального жилья. Так, необходимо получить согласие на обмен всех прописанных в квартире граждане, достигших совершеннолетия. При этом, степень родства не имеет никакого значения, а само согласие должно выражаться в письменной форме и быть нотариально заверено. Кроме того, придется получить согласие и у наймодателя, то есть, в соответствующем государственном органе.  
 

Необходимые документы для обмена

Во-первых, наличие несовершеннолетних детей обязывает лицо, желающее обменять муниципальную квартиру, получить разрешение на обмен в органах опеки и попечительства. Чтобы получить такое разрешение, придется убедить государственные органы в том, что детям после обмена будут предоставлены не худшие жилищные условия, чем были. Обусловлено это тем, что права несовершеннолетних не должны быть нарушены. Во-вторых, для обмена неприватизированных квартир нанимателю придется предоставить заявление, подписанное совершеннолетними жильцами помещения. В обязательном порядке должны иметь место и подписи тех лиц, которые в настоящий момент могут отсутствовать, находясь, например, в командировке.
 
В-третьих, понадобится выписка из домовой книги о составе зарегистрированных в жилом помещении лиц и договор социального найма. Причем, договор должен быть представлен в подлиннике. В ЖКХ или управляющей компании можно взять справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных платежей.  
 

Возможные сложности

Казалось бы, не все так сложно, однако проблема может возникнуть еще на начальном этапе обмена, так как необходимо заранее и точно определиться с адресом нового места жительства. Это не так легко в связи с тем, что жители второй неприватизированной квартиры должны подписать согласие на обмен. Кроме того, у второй стороны должны быть на руках все необходимые справки и документы.
 
Не стоит забывать и о том, что некоторые квартиры и вовсе не подлежат обмену. Это, например, расселяемые дома, жилье служебного фонда и т.д. Однако если вариант для переезда найден, все дали свое согласие, и подписан договор, то можно собирать вещи и смело переезжать. Вселяющиеся лица подписывают договор социального найма с новым наймодателем.
 

Один из вариантов – обмен муниципального жилья на частное. Данная возможность предусмотрена законодателем, однако на практике она реализуется довольно редко, так как собственнику приватизированного жилья это чрезвычайно невыгодно, а для нанимателя это довольно дорогостоящее «удовольствие». Процесс подготовки к обмену в такой ситуации не особо отличается от обмена двух муниципальных квартир, однако имеется один нюанс: аниматель муниципальной квартиры может приступить к оформлению права собственности на приватизированную квартиру лишь после того, как ее бывший владелец заключит договор социального найма. 

 

Отказ в обмене двух муниципальных квартир

Отказать в обмене могут в ряде случаев. Во-первых, если к нанимателю муниципального жилья предъявлен иск о расторжении договора социального найма. Во-вторых, если право пользования каким-либо обмениваемым помещением оспаривается в суде или тем же судом признано непригодным для проживания. В-третьих, дом, где находится жилье для обмена, может подлежать сносу. Это также является препятствием к обмену.
 
При наличии решения о проведении капитального ремонта, придется отказаться от обмена. Кроме того, отказ в обмене может быть и в том случае, если в его результате в коммунальную квартиру вселится гражданин с тяжелой формой хронического заболевания. Таким образом обмен двух коммунальных квартир – это явление достаточно редкое, так как жилья, предоставляемого по договору социального найма не так много, а собственники приватизированных квартир не особо стремятся к такому неравноценному обмену.  

 

Категории: