Практика сделок с недвижимостью показывает, что не всегда продается квартира целиком. В последнее время все чаще совершается купля-продажа доли квартиры. Оформляется она также договором купли-продажи, который регистрируется в территориальном органе УФРС. В договоре обязательно указывается стоимость доли, которая подлежит выплате покупателем продавцу. Кроме того, договор должен содержать указание на точное месторасположение квартиры, доля которой продается.
Налоги на продажу доли квартиры
Итак, продавец при отчуждении доли квартиры получает доход, равный ее рыночной стоимости, именно поэтому, согласно действующему налоговому законодательству, продавец должен уплатить установленный налог. Интересен тот момент, что при продаже доли, например, родственнику, деньги фактически могут не передаваться, однако цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Поэтому стоимость доли обязательно следует указать в договоре.
Соответственно, налог в размере 13% от этой суммы должен быть уплачен. Налоговый кодекс называет этот налогом на доход физических лиц (НДФЛ). Однако имеется небольшой нюанс: при нахождении квартиры в собственности менее 3 лет, 13% налога уплачивается с суммы, которая превышает 1 млн. рублей. Однако не стоит рисковать и указывать в договоре сумму меньшую, чем передается в руки продавца. Так как налоговая инспекция оставляет за собой право доначисления суммы налога и пени в случае отклонения указанной в договоре цены от рыночной на сумму более 20%.
Кроме того, что касается момента уплаты налогов, то следует уделить внимание и получению налогового вычета покупателем. Согласно российскому законодательству при покупке-продаже недвижимости имеется реальная возможность вернуть сумму, уплаченную государству в виде налогов. Таким образом, налоговый вычет – сумма, уменьшающая размер дохода, с которого и взимается тот или иной налог. Однако стоит учесть, что вернуть можно только те налоги, которые уплачены по ставке в 13% (НДФЛ).
Однако, при продаже доли в квартире родственникам, возможность получения имущественного налогового вычета сводится на нет, так как по отечественному законодательству покупатель, состоящий в родственных отношениях с продавцом, не имеет права на возврат уплаченных налогов.
Продажи доли в коммунальной квартире
Продажа доли коммунальной квартиры имеет свои особенности. Так, соседи в коммуналке имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. В установленном законом порядке продавец должен сообщить всем собственникам о своем намерении и предложить им приобрести долю в жилом помещении. На раздумье соседям дается один месяц, в течение которого они должны определиться с покупкой доли или оформить отказ от ее приобретения.
В том случае, если желающих приобрести долю в коммунальной квартире несколько, то данный вопрос придется урегулировать вместе с продавцом к согласию всех сторон. В такой ситуации оповещение всех соседей является самым проблемным моментом, так как в коммуналке комнаты, зачастую, сдаются, а сами собственники проживают по другому адресу или переезжают заграницу. Однако отказ от преимущественного права покупки доли должен быть подписан именно собственником.
Продажа доли квартиры с участием несовершеннолетнего
Очень часто участником сделки купли-продажи доли жилой недвижимости становится несовершеннолетний ребенок. И тут возможно два варианта развития событий: несовершеннолетний может быть собственником доли в квартире, а может всего лишь быть прописан в жилом помещении. В том случае, если ребенок является собственником продаваемой доли, то согласие на осуществление сделки купли-продажи необходимо получить в органах опеки и попечительства. Для этого придется предоставить в государственный орган доказательства того, что в результате сделки имущественные права ребенка не будут умаляться, а жилищные условия будут лучше или останутся на том же уровне.
Если ребенок лишь прописан в помещении, то родители несут ответственность за его выписку в другую квартиру. При этом, также условия жизни ребенка не должны пострадать. Таким образом, продажа доли квартиры имеет несколько подводных камней и нюансов, которые зависят от правоспособности продавца (несовершеннолетние), наличия родственных уз и иных факторов. Однако основными моментами продажи, в любом случае, является сбор необходимых документов, подписание договора купли-продажи, его регистрация и последующая регистрация перехода права собственности.
