Приобретение недвижимости за границей для россиян часто связано с немалыми трудностями ввиду того, что мы, в отличие от жителей западных стран, многие годы «варились в собственном соку». Для нас покупка недвижимости в нашей-то стране – ещё относительно новое явление. Поэтому о том, как купить недвижимость в Тайланде и вообще в другой стране нужно узнать как можно больше, дабы обезопасить себя от необдуманного вложения денег, которые лишними, как известно, не бывают.
Покупка квартиры в Тайланде
Удобный и, часто более дешевый, вариант недвижимости – это квартира в кондоминимуме. Покупка такой квартиры – самый лёгкий способ иностранному гражданину заиметь собственность в этой стране. В статье о недвижимости на острове Пхукет мы кратко говорили о том, что в кондоминимуме может быть как тайская, так и иностранная квота. Квота для иностранцев не должна превышать 49%. Поэтому, собираясь купить квартиру, уточните, в какую квоту входит данное жильё, сможете ли вы его оформить на своё имя. Если выбранная вами квартира будет относиться к тайской квоте, то оформить её можно будет только на тайца или на тайскую компанию.
Для покупки жилья в Тайланде важен способ перевода денег – т.е. вы не сможете привезти их в чемодане, например. Нужно будет купить тревел-чеки American Express или делать переводы, обязательно указывая в назначении платежа «Для покупки недвижимости». Курс покупки чеков, кстати, выше, чем наличных долларов, но берётся фиксированная комиссия порядка 30 батов, поэтому чеки нужно брать на крупную сумму. Вам будет выдан банковский сертификат-тотосам, который подтверждает ваши инвестиции в страну. Потом, если вы вдруг захотите продать квартиру, то у вас не будет проблем с вывозом денег из страны.
Существует в стране закон о кондоминиумах, согласно которому и происходят сделки покупки-продажи. После оформления сделки вам будет выдано свидетельство – чанот, подтверждающее ваше право собственности.
Практически во всех строящихся кондоминиумах существует следующая схема оплаты: 10-25% сразу, остальные платежи вносятся в течение всего строительства, которое длится обычно 1.5-3 года. Иногда бывают случаи, что застройщики разрешаю делать последние выплаты и после заселения в дом. Такая схема очень удобна, так как собрать сразу всю сумму многим бывает непросто – надо копить или «выдёргивать» деньги из оборота. Именно поэтому в Тайланде высокими темпами развивается рынок первичной недвижимости – проекты возводимых зданий с каждым годом всё привлекательнее, условия оплаты – очень гибкие и удобные. После подписания договора стоимость квартиры будет неизменной, т.е. вас не будет ждать «приятный сюрприз» с увеличением цены, к примеру, через полгода-год.
Существенный плюс инвестиций на начальном этапе строительства – постоянный рост цен, т.е. через несколько месяцев ваша квартира уже будет стоить дороже, и вы можете просто получить прибыль, продав её. Выбирая квартиру, рекомендуем учитывать не только «пригодность» под ваши потребности, но и ликвидность в случае сдачи в аренду или продажи, если будет такая необходимость.
Покупка участка и дома в Тайланде
Важнейшая особенность покупки земли в этой стране – запрет на владение ею иностранцами. Существуют разные документы, оговаривающие порядок сделок с землёй, - Гражданский кодекс, Кодекс о земле, Закон о сельском хозяйстве, несколько указов Министерства внутренних дел. Но особо тревожиться по этому поводу не стоит, так как всегда есть варианты.
Часто делается так: участок со всеми строениями находится в собственности юридической компании. По закону 51% акций такой компании должны принадлежать тайцам. Обычно акционерами являются работники этой же компании, их родственники. В уставе компании обязательно четко прописывается, что управлять бизнесом, заключать сделки может только иностранное лицо.
После регистрации компании вы получаете от своих акционеров доверенность на распоряжение их долей, документы о передаче акций и в письменной форме отказ от должности. Всё – ситуация под полным вашим контролем и, как говорится в песне лисы Алисы и кота Базилио, «и делай с ним что хошь».
Компания, конечно же, не обязательно должна вести какую-то серьёзную деятельность в стране, но всё-таки должна существовать. Поэтому вам нужно будет сдавать бухгалтерские отчеты, уплачивать минимальные налоги, что обойдётся долларов в 300 в год. Вы можете совершать и другие сделки от имени этой компании – покупать участки и дома, вести строительство на участках, жить там, перепродавать, дарить.
Разумный вариант приобретения недвижимости в Тайланде – обратиться в юридическую контору. Плюсы такой сделки очевидны: не нужно летать несколько раз в страну, дабы оформить много документов, у специалистов есть уже опыт, наработки в этой сфере и они, в конце концов, также заинтересованы в сделке, как и вы.
Ваши действия в этом случае: выбираете недвижимость, которую хотите купить, подписываете договор и доверенность на имя профессионального юриста, который будет проводить сделку, и открываете счёт в банке для перечисления денег. После совершения сделки юрист вам передаст чанот и тотосам, подтверждающие владение недвижимостью и поступление денег из-за границы.
Менталитет наших сограждан часто подталкивает их к отказу от услуг профессиональных риелторов, они считают, что так они так переплатят. На самом деле всё иначе. Другая страна, другие законы – это часть айсберга. Профессиональные агентства имеют намного большую информацию, они работают на рынке давно и хорошо изучили всю «подноготную» рынка, имеют в штате опытных юристов, владеют языком.
Важно! Если вы хотите купить недвижимость в Тайланде, то риелторы с вас денег не возьмут, комиссионные будет платить продавец недвижимости.
Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщики также обычно работают через агентства, так им удобнее и выгоднее. Агентство ищет клиентов, оформляет сделки, получает комиссию. Застройщик – строит. Все заняты своим делом.
Можно ли получить скидки при покупке? Можно, как и в любой другой стране. Компании проводят предпраздничные акции в целях рекламы предлагая скидки. Также могут быть предложены бонусы в виде бытовой техники, мебели. Если вам предлагают большие скидки – не спешите радоваться, возможно, проект не так уж и хорош, как его рекламируют, в хороших проектах жильё раскупается весьма неплохо и без скидок.
Как выбрать риелторское агентство
Сейчас на рынке недвижимости Тайланда, особенно в Паттайе, наблюдается русский бум. Поэтому агентства по продажам с русскоговорящими менеджерами растут как на дрожжах, их количество приближается уже к сотне. Помню, ещё лет 10 назад, таких агентств было – раз, два и обчёлся. Выбор был невелик, а сейчас он просто огромен. Поэтому ещё одна задача, которую нужно будет решить, - какое агентство выбрать.
Приехать в Тайланд и потратить долгое время на выбор агентства – глупо. Мы живём в XXI веке, поэтому нужно выбрать агентство заранее с помощью интернета. Не обязательно это будет одно, агентство, вы можете «наметить» для себя встречу с представителями нескольких агентств. На что обратить внимание, гуляя по просторам интернета? Прежде всего, на бузу объектов, представленных на сайте. Она должна быть достаточно обширна, она должна регулярно изменяться-пополняться. Представлены должны быть объекты разной ценовой категории, вторичный и первичный рынок недвижимости. На сайте должна быть подробная информация о самой компании.
По приезду в Тайланд обратите внимание, что легальная компания обязательно должна иметь офис в стране (не в России, а именно в Тайланде), в штате должны быть тайцы, которые и документы на тайском языке смогут оформить правильно, и просто-напросто по закону положено, чтобы тайцы работали в иностранной компании, ведущей деятельность на территории страны.
Профессиональный риелтор всегда сможет грамотно, подробно ответить на ваши вопросы по рынку недвижимости – где и что строят, какие есть готовые объекты, их характеристики, какие сейчас тенденции на рынке недвижимости. Он поможет решить «сопутствующие» вопросы по визе, открытию счёта в банке и т.д. Специалист никогда не скажет, что он лучший и единственный, кто всё тут знает, потому как конкуренты - дураки. Скорее всего, дела обстоят «с точностью до наоборот».
Непрофессионал же виден почти сразу – по манере вести себя, по разговору, по тому, как он отвечает на ваши вопросы. Часто такие «специалисты» предлагают вам купить у них экскурсии, чудо-снадобья, отвезти вас на ювелирную фабрику или в «лучший» массажный салон. Риелтор должен заниматься своим делом, а не пытаться получить дополнительный доход. В сомнительной компании вам также могут предложить оплатить путёвку в страну при условии покупки квартиры ( по принципу популярных некогда шуб-туров в Грецию). Естественно, бесплатно для вас ничего не будет, и стоимость путёвки так или иначе вы оплатите, например, она просто будет включена в стоимость квартиры – вот и всё.
Ипотека в Тайланде
Банки страны неохотно дают кредиты иностранцам, но получить кредит на покупку недвижимости может таец или тайская компания. Просто застройщик, занимающийся строительством выбранного вами объекта недвижимости, может договориться с банком о предоставлении кредита. Часто, после внесения первого взноса, можно получить кредит в тайском банке на оставшуюся сумму. Ипотека будет выдана под залог жилья, которое вы покупаете.
Как получить визу
Для того чтобы пользоваться купленной недвижимостью, если вы её купили с целью проживания постоянно или периодически, вам необходимо законно находиться на территории страны, т.е. получить визу.
Визы в Тайланд могут быть разными – виза по прибытию, безвизовый въезд на 30 дней, однократная туристическая, двухкратная туристическая, однократная неиммиграционная, многократная неиммиграционная, студенческая неиммиграционная, пенсионная, семейная.
Туристы, что отправляются на отдых в Тайланд, обычно пользуются 30 дневным безвизовым порядком посещения страны, - такой порядок въезда для граждан России. Жители Украины и Казахстана оформляют 15-дневную визу по прибытию в аэропорту, стоимостью 1000 батов. Раньше россияне также оформляли такую визу, тогда нужно было заполнить специальный бланк и вклеить в него фото, что отнимало время, и было неудобно, особенно тем, кто не очень «дружит» с английским языком. С 2007 года нашим согражданам въезд был упрощён.
Если в ваших планах пребывание в стране более 30 дней, то могут быть разные варианты. Например, через 30 дней можно выехать в любую соседнюю страну (обычно выезжают в Лаос или Камбоджу), потом снова въехать в Тайланд и спокойно находиться снова 30 дней. Ограничений для таких выездов-заездов нет, но может попасться таможенник, которому покажется, что вы часто дефилируете туда-сюда, и у вас попросят обратный билет либо его бронь.
Однократную туристическую визу оформляют в консульствах Тайланда, при пересечении границы вам поставят штамп о разрешении пребывания в стране 2 месяца, который можно продлить потом ещё на 1 месяц за 1900 батов.
Двукратную визу, соответственно, можно продлить 2 раза по 60 дней, суммарный срок пребывания получается 6 месяцев.
Неиммиграционная однократная виза выдаётся тем, кто желает посетить Тайланд не с туристическими целями, например, открыть бизнес, устроиться на работу. В аэропорту проставляется штамп, разрешающий находиться в стране до 90 дн. Стоит такая виза 60 долларов, при необходимости её можно продлить до года, но нужно будет представить определённые документы, подтверждающие такую необходимость.
Неиммиграционная виза многократная имеет срок годности 12 месяцев. В течение этого времени вы можете въезжать и выезжать из страны. Что интересно – каждый раз, въезжая в страну, вы будете получать штамп в паспорт, который разрешает находиться здесь 90 дней. Если вы въедете в страну в последние дни действия визы, то штамп всё равно будет 90 дней, так что получается, что виза будет действительна не год, а почти 15 месяцев.
Также такую визу можно продлить ещё на год, если вы предъявите необходимые документы, например, подтверждающие, что вы вышли замуж за тайца или что вы работаете в компании на территории страны. Продлить визу можно только в Тайланде, в офисах иммиграционной службы.
Также на 12 месяцев выдается и студенческая виза, которая стоит 150 долларов. Но по ней вы можете въехать из страны всего один раз в течение года, на границе вам опять же поставят штамп на 90 дней, поэтому вы будете продлевать срок действия в иммиграционном офисе, каждое продление стоит 1900 батов. Кстати, учиться вы можете чему угодно – изучать английский, тайский или другие языки, получать определённые навыки, например, программирования или секреты разведения черепах.
Если вам уже исполнилось 50 лет, то можно получить пенсионную визу также на 1 год. При этом нужно выполнить несколько условий: на счет в банке перевести сумму от 800 тс. Батов, которые должны пролежать на депозите не менее 3 месяцев. Только тогда можно будет подать заявление на визу. Ещё один момент – у вас не должно быть криминального прошлого, у вас не должно быть определённых заболеваний. Человек пенсионного возраста, проживающий в стране по такой визе, должен будет отмечаться в иммиграционной службе каждые 3 месяца.
По поводу семейной визы – тут всё просто. Получает её супруг/супруга тайского гражданина или человека, работающего здесь официально, а также родители несовершеннолетних, обучающихся в стране.
