Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, данные которого находятся в государственном кадастре недвижимости. Она устанавливается на основании кадастровой оценки, которая проводится лицами, имеющими на это право. Порядок проведения кадастровой оценки регулируется законом «Об оценочной деятельности». Принимается решение об оценке недвижимости, формируются перечни, выбирается исполнитель, проводится оценка, экспертиза, потом ее результаты утверждаются и вносятся в кадастр.
Это, если говорить коротко о порядке проведения самой процедуры. Делается это для целей налогообложения. После проведения оценки любое лицо может запросить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а если она их не устраивает, то в течении определенного срока оспорить в суде.
Земля и ее кадастровая стоимость
Земельный участок и налог на землю. Как он формируется - интересует многих. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. 8 апреля 2000 года было принято постановление № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель», а, как следствие, и различные методики для определения стоимости земель различных категорий. Сама по себе оценка, прежде всего, зависит от целевого назначения земли и разрешенного использования. Но для различных категорий земель за основу берутся разные данные.
Земли поселений, огородических, садоводческих и дачных товариществ оцениваются, исходя из статистических данных о рыночной стоимости. Оценка земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда основана, прежде всего, на расчете предполагаемой доходности. Другие категории (промышленности, транспорта, водные) также оцениваются либо из капитализации рентного дохода, либо из расчета затрат, необходимых для воспроизведения земель.
Внутри каждой категории проводится зонирование, учитывающее разрешенное использование и целевое назначение. А уже потом устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в каждой зоне. Поэтому отличается не только стоимость земель различных категорий, но и внутри одной категории стоимость различна.
По каждой категории земель существуют утвержденные методики оценки. В них же прописаны виды разрешенного использования и подробные указания, на основании кторых можно определять кадастровую стоимость земли.
Если взять земли поселений, то, после зонирования по видам разрешенного использования, проводится сбор всех сведений о рыночной стоимости участков, создается статистическая модель, а уже потом определяется кадастровая стоимость единицы, а, соответственно, участка.
Если говорить о землях сельскохозяйственного назначения, то кадастровая стоимость формируется, исходя из удельных показателей, которые зависят от вида разрешенного использования. Кратко можно сказать, что на основании почвенных характеристик определяются основные культуры, их урожайность, различные затраты, рассчитывается прогнозируемый валовый доход, рентный доход, капитализация на единицу площади. На основании этих данных формируется удельный показатель кадастровой стоимости земли путем их суммирования.
Таким образом, кадастровая стоимость земли зависит от многих факторов, поэтому не может быть одинаковой, но, в любом случае, она привязана к рыночной.
Налог на землю различен, он регулируется ст. 394 Налогового кодекса и зависит от категории, и разрешенного использования. Земли сельхозназначения (любых категорий), под жилыми домами, предоставленные для садоводства, огородничества, дач не могут облагаться по ставке больше 0.3 процента от кадастровой стоимости.
Стоимость зданий, строений, сооружений
Сейчас мы тоже платим этот налог. Но стоимость объектов строительства пока что рассчитывалась по результатам инвентаризации. Юридические лица платили по остаточной стоимости (балансовая). Сейчас рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Она будет зависеть от рыночной, то есть будет ориентировочной рыночной. Рассчитывать ее будут на начало налогового периода — 1 января каждого года. В принципе она пойдет по пути земли, которую уже оценили таким образом.
Определенный резон в этом есть, ведь рыночная стоимость не соответствует тому, что дает остаточная стоимость. Если оценка БТИ - 300 тысяч, то продать мы квартиру можем и за 5 миллионов. Другое дело, что механизм оценки именно объектов строительства пока что не совсем прозрачен. Каким образом будут учитывать этаж, состояние? Да и сама рыночная стоимость, особенно, если ориентироваться на данные риэлторских агентств, часто настолько завышена, что квартиры «висят» годами. Можно ли стоимость новостроек отнести к рыночной, если купить квартиру можно только по ипотеке? Но все это вопросы, на которые не дают ответа.
Кадастровая стоимость недвижимости
А теперь предлагаем свести все воедино, объединив кадастровые стоимости земли и объектов строительства (всех), расположенный на вашем участке. Вот эта суммарная стоимость и будет кадастровой стоимостью объекта недвижимости, с которого планируется взимать налог на недвижимость. В принципе, для этого и делался кадастр объектов недвижимости, куда вносилось все, что привязано к земле.
Ставку налога планируется сделать на уровне 0.1 процент от кадастровой стоимости. Чем выше стоимость, тем больше будет налог. Некоторую часть объекта недвижимости хотят не облагать им вовсе, для отдельных категорий граждан установить льготы. До конца еще пока что ничего не ясно, полная оценка проведена в 12 регионах. А начать взимать налог собираются с 2013 года, после того, как будут приняты соответствующие законы.
Категории:
