С момента крушения социалистического строя прошло немногим более двадцати лет, но каких только новых терминов не появилось в нашем обиходе, особенно связанных с различными финансовыми операциями. И если на Западе люди особенно не стремятся изучить то, что непосредственно не относится к их деятельности, так как там существуют квалифицированные юристы, то у нас общество, привыкшее не доверять никому, кроме самого себя, пытается само выяснить, что будет с рублем и мировой валютой, чем чревата та или иная операция, какими неприятностями может обернуться получение ипотечного кредита, и почему они, собственно, такие дорогие у нас в стране, где люди зарабатывают порой гораздо меньше, чем в развитых странах.
С ипотекой связана масса различных понятий, но редко говорится о том, почему государство решило, что у нас может быть доступное жилье, недорогие кредиты, народная ипотека. Это связано, прежде в всего, еще с одним инструментом — ипотечными облигациями.
Что такое ипотечные облигации
Что такое облигация знают многие. Их государство выпускало еще в советское время для привлечения денег населения. Облигация — ценная бумага, которая погашается в определенный срок с выплатой фиксированного процента. Расчеты по ним могут происходить не только в денежном, но и в любом другом эквиваленте.
Что из себя представляют ипотечные облигации? Это понятие существуют во всем мире. Как правило, ипотечные кредиты носят долгосрочный характер, но кредитные организации редко обладают длинными ресурсами, так как их надо постоянно откуда-то брать. И вот тут на помощь приходит рынок ипотечных облигаций, который позволяет банкам привлечь средства под более низкие проценты, чем у ипотечного кредита. Они выпускаются на определенный срок, обладают фиксированной доходностью. Происходит своего рода рефинансирование кредитных операций. Рефинансирование — получение нового кредита для погашения старого.
Ипотечные облигации имеют одну особенность — они обеспечены самими ипотечными кредитами. Когда портфель облигаций сформирован, он выставляется на фондовой бирже. Покупателями в большинстве стран выступают пенсионные и другие государственные фонды. Именно это позволяет привлекать средне- и долгосрочные дешевые кредиты для выдачи ипотечных кредитов.
Ипотечные облигации в России
11 ноября в 2003 году у нас был принят закон 153-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который, как ожидалось, должен был способствовать как росту строительства, так и удешевлению ипотечных кредитов, что позволило бы появиться доступному жилью. Этот закон предоставил банкам возможность выпускать ипотечные облигации, однако до 2006 года их на рынке практически не появилось, поэтому в 2006 году в закон были внесены изменения, которые, по мнению экспертов, должны были стимулировать этот процесс.
Так, при банкротстве банка, в первую очередь возмещаются потери тем, у кого есть ипотечные ценные бумаги. Кроме того, продавать облигации стало возможным не только юридическим лицам, но и физическим. Дело потихоньку сдвинулось с мертвой точки, но тут грянул кризис, ипотечных кредитов стали брать меньше, соответственно, облигаций выпускать тоже. Основным инвестором ипотечных ценных бумаг пришлось стать государству, с ноября 2009 года разрешено было выкупать облигации за счет накопительной части пенсионного фонда. Была разработана соответствующая программа по выпуску облигаций ипотечного кредитования, в которую вошли ведущие банки, включая Сбербанк, ВТБ, некоторые другие, а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством.
Первоначально участники должны были выдать кредиты, ставка которых не превышала бы 11 процентов, а потом выпустить облигации, которые выкупал Внешэкономбанк. Кредиты выдавались в основном под покупку жилья в новостройках, что должно было стимулировать строительство новых домов. Это помогло заинтересовать банки в выдаче «недорогих» кредитов под выкуп облигаций ВЭБом.
Процедура приблизительно следующая: кредитная организация выдает ипотечные кредиты, формирует пулы из залоговых обязательств, которые и будут обеспечивать ипотечные облигации, которые затем размещаются чаще всего через биржи. Причем, все чаще смотрят на Запад. Поэтому, если вы узнаете, что ваше залоговое обязательство в руках какой-то западной фирмы, это не значит, что вы ничего не должны банку. Это означает только то, что у нее находятся облигации, по которым банк выплачивает проценты.
Правда, многие аналитики справедливо полагают, что ставка 11 процентов не принесет желаемого результата, так как это не очень маленькие проценты. А если учесть, что облигации размещаются под доходность от 7 процентов годовых, то они не понизятся и вряд ли дадут населению дешевое жилье.
Участие денег пенсионного фонда тоже весьма любопытно. Это практикуется во многих странах, но в нашей, где мы имеем именно в этом фонде постоянную нехватку средств, связываться с облигациями длительного срока действия довольно рискованно, так же как и вкладывать средства фонда в строительные проекты, которые могут не окупиться. Допускаем мысль, что именно невозможностью своевременного изъятия и обусловлено постоянное повышение страховых взносов в пенсионный фонд. Но это уже другая история.
Что касается покупки ипотечных облигаций физическими лицами, то тут все не очень просто, так как все сделки проходят через фондовые биржи. С небольшой суммой денег соваться туда совершенно не выгодно.
Это то, что можно основное сказать об ипотечных облигациях, которые вряд ли помогут заработать на ипотечном рынке рядовому гражданину. Знать, что это такое не необходимо, но желательно, чтобы просто не попасть впросак, а также понять, откуда банки берут деньги на кредиты.
Категории:
