Доверительное управление недвижимостью в нашей стране появилось не так давно и на сегодняшний день стало довольно распространенной бизнес-услугой. Оформляется доверительное управление соответствующим видом договора. Так, согласно гражданскому законодательству, договор доверительного управления – это передача одной стороной договора (учредитель управления) другой стороне (управляющему) имущества на определенный срок в доверительное управление. Другая же сторона обязана осуществлять управление переданным имуществом в интересах учредителя или иного указанного им лица, которое будет считаться выгодоприобретателем.
Договор доверительного управления
Специалисты считают договор доверительного управления одной из форм реализации одного из правомочий собственника имущества – правомочия распоряжения им. Объектами такого договора могут являться движимые и недвижимые вещи, в том числе целые имущественные комплексы. Однако вещи, передаваемые учредителем в доверительное управление, должны быть индивидуально определенными. Исходя из того, что действующее на сегодняшний день законодательство не предусматривает регламентацию доверительного управления различных видов недвижимого имущества, то можно считать, что он един и для зданий, и для предприятий, и для иных сооружений.
Гражданский кодекс РФ, говоря об объектах доверительного управления, а точнее, о недвижимости, выделяет имущественные комплексы, предприятия и отдельные объекты недвижимости.
Запреты и ограничения на доверительное управление недвижимостью
Объектом доверительного управления не может быть недвижимое имущество, которое изъято из гражданского оборота или ограниченно оборотоспособно. Так, договор доверительного управления не может заключаться в отношении лесов, водных объектов (рек, озер), недр. Эти объекты могут быть переданы лишь в пользование. Например, Земельный кодекс устанавливает множество ограничений в отношении некоторых категорий земель, в частности, особо охраняемых природных территорий.
Очевидно, что такие ограничения распространяются и на доверительное управление этим недвижимым имуществом. Не допускается, кроме всего прочего, передача в доверительное управление того имущественного комплекса, который был передан в хозяйственное ведение или оперативное управление государственному унитарному предприятию. В этом случае можно считать, что собственник уже распорядился своим имуществом. Однако законодатель проводит различия в регламентации доверительного управления недвижимого имущества и иного имущества.
Что касается формы договора доверительного управления недвижимостью, то она должна совпадать с формой, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества. То есть, это должен быть один документ, подписанный обеими договаривающимися сторонами. Кроме того, при передаче недвижимости в доверительное управление, необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Несоблюдение условий о форме договора и его регистрации влечет за собой в качестве негативного последствия недействительность заключенного договора.
Существенные условия договора
Предмет договора – это указание на состав передаваемого в управление имущества, его оценка. В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие установить передаваемое в управление имущество, включая данные о местонахождении этого имущества. В договоре следует указать выгодоприобретателя. Это может быть как юридическое, так и физическое лицо, в чьих интересах осуществляется управление.
Управляющий переданным имуществом получает вознаграждение за выполнение взятых на себя по договору обязательств, так как доверительное управление является одним из видов предпринимательской деятельности. Именно поэтому форма и размер вознаграждения должны быть указаны в договоре. Отмечает, что законодательство допускает в ряде случаев безвозмездный характер сделки.
Срок действия договора также чрезвычайно важен и является существенным условием договора. Обусловлено это тем, что доверительный управляющий берет на себя на определенный срок часть прав распоряжения и пользования переданным имуществом.
Таким образом, в настоящее время наиболее полное регламентирование доверительного управления недвижимостью осуществляется Гражданским кодексом РФ, который, кроме всего прочего, содержит общие положения о заключении договоров.
Категории:
