В Гражданском кодексе РФ нет каких-либо определенных норм, касающихся безвозмездного пользования недвижимым имуществом, поэтому в данном случае, как правило, руководствуются общими нормами, которые регулируют эти отношения. В соответствии с п.2 ст.689 ГК к договорам безвозмездного пользования применяют ряд положений об аренде.
Тут следует отметить, что в отношении аренды некоторых видов недвижимого имущества, а в частности предприятий, сооружений и зданий, законодательство содержит ряд норм, в которых прямо не сказано, можно ли их применять при безвозмездном пользовании данными видами недвижимости. В общей сложности применять их можно, но с условием, что это не будет противоречить нормативам и идти вразрез с законодательными положениями о безвозмездном пользовании.
Общая норма об аренде, содержащаяся в п.1 ст.607 Гражданского кодекса относится и к объектам безвозмездного пользования, в качестве которых могут выступать все виды недвижимого имущества (здания, сооружения, предприятия, земельные участки и др.). То есть, все объекты недвижимого имущества могут быть сданы в аренду без каких-либо ограничений.
Однако здесь необходимо учитывать, что жилые помещения могут быть сданы юридическим лицам только по договору аренды, в том числе и по договору безвозмездного пользования, и только с тем условием, что они будут использоваться для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК). Физические лица также могут безвозмездно пользоваться жилыми помещениями. Это никоим образом не противоречит закону, тем более что в жилищном законодательстве уже предусмотрен такой вид пользования (ст.59 ЖК).
Согласно ст.690 ГК в роли ссудодателя недвижимого имущества может выступать его собственник, либо лицо, уполномоченное собственником, либо лицо, имеющее такое право на законных основаниях. В частности, предприятие, здание или сооружение может быть предоставлено в безвозмездное пользование непосредственно его арендатором. При этом арендатор предприятия в соответствии со ст.660 ГК может это сделать без согласия арендодателя, если, конечно, другое не предусмотрено договором аренды. Арендатору сооружения или здания необходимо предварительно получить согласие ссудодателя (п.2 ст.615 ГК).
Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом
Что касается договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом, то здесь следует руководствоваться общими нормами положений об аренде, так как по своему характеру данный вид договора очень близок к договору аренды. При составлении договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом учитывают все условия, обязательные при заключении договора аренды, за исключением размера арендной платы. Вместо этого в договоре ссылаются на безвозмездный характер пользования имуществом. Это касается и определения размера квартплаты, когда в безвозмездное пользование передается жилое помещение.
При заключении договоров также необходимо соблюдать условия определения предмета договора, которые позволяют идентифицировать объект недвижимости (почтовый адрес, расположение на земельном участке, этаж и др.).
В силу ст.699 и п.2 ст.689 ГК обе стороны договора, который был заключен на неопределенный срок, могут отказаться от него в любое время, предупредив об этом в письменной форме другую сторону за один месяц, если этот срок не изменен самим договором. В случае заключения договора на определенный срок отказаться от него, пока срок действия договора не истек, может только ссудодатель, но и здесь необходимо за один месяц предупредить вторую сторону, если иное не установлено в договоре. Однако ссудодатель не может отказаться от договора в одностороннем порядке, он может только потребовать его досрочного расторжения на основаниях, перечисленных в п.1 ст.698 ГК.
Приостановление обязательств по договору пользования недвижимостью на безвозмездной основе предусматривает и ст.701 ГК: в случаях ликвидации юридического лица-ссудополучателя либо смерти физического лица-ссудополучателя. Данная норма исключает возможность передачи права пользования на безвозмездной основе недвижимостью в порядке наследования. При этом юридически лица лишаются своих прав только при ликвидации, в случаях же реорганизации их права и обязанности переходят к правопреемникам (абз.2 п.2 ст.700 ГК).
Рекомендуем также учесть, что последствия непредоставления недвижимости в безвозмездное пользование значительно отличаются от тех, которые наступили бы по договору аренды. Ссудодатель в данном случае вправе расторгнуть договор и потребовать возмещение понесенного им ущерба. Однако он не может предъявлять требования о принудительном изъятии недвижимости и передаче ее в свое пользование, а также о компенсации убытков в связи с упущенной выгодой (п.3 ст.611 ГК).
Категории:
