Что выгоднее – арендовать жилое помещение или разом выкупить его? Казалось бы, ответ очевиден: средств уйдет гораздо меньше, если приобрести жилье. Можно, конечно, воспользоваться ипотечным кредитованием, платить в рассрочку. Однако, российская действительность на сегодня такова, что подобный вариант чересчур «кусается» по сравнению с той же арендой.
Почему аренда с последующим выкупом не популярна?
За рубежом такой способ достаточно распространен. Некоторые ушлые бизнесмены даже смогли извлечь неплохую прибыль, сбывая взятые в ипотеку квартиры путем рассрочки. Но у нас эта сфера не получила развития. Специалисты считают, что такой способ приобретения жилья может получить свое развитие в России только в том случае, если те, кто занимается сегодня сделками по недвижимости (риэлторы, нотариусы, юристы), останутся не у дел, то есть, если цены окажутся очень уж низкими или, наоборот, слишком высокими. В таком случае эта когорта дельцов останется без быстрого дохода.
Со своей стороны владельцы недвижимости, которые предоставляют его в аренду, не заинтересованы в том, чтобы давать сведения о себе, ведь, как правило, это их долгосрочный актив: жилье приобретается для подрастающего поколения, а до поры взросления его сдают. Здесь, в основном, речь об элитных вариантах квартир. Такой вид сделки, как аренда с последующим выкупом не имеет, в сущности, каких-то определенных четких правил в деловом обороте, а потому становится рискованной. Непонятно и как формировать в таком случае цену.
Видимо, поэтому гораздо большей популярностью пользуется на сегодня продажа жилья в рассрочку: будущий владелец отдает часть суммы (сроком от года до трех, например) и спокойно живет в квартире (доме). Все это понятно и привычно регулируется Гражданским кодексом РФ. Для продавца важно и то, что помесячная аренда жилья гораздо дешевле, чем сумма таких же платежей при рассрочке. Опять же – владелец не очень-то заинтересован в том, чтобы цена была зафиксирована в документах, ведь российский рынок недвижимости весьма нестабилен и цены постоянно скачут. А вдруг ему будет гораздо выгоднее просто взять и сбыть жилую недвижимость на вторичном рынке?
Если все же составляется договор аренды жилой площади с последующим выкупом, то он будет смешением двух разных договоров – арендного и купли-продажи. Поэтому потребует особо тщательной проработки во всех деталях. Возможно, лучше разбить его на две соответствующие части. Такой вариант приобретения квартиры (дома) несколько напоминает ипотеку. Правда, здесь исчезает посредник – банк, да и будущий владелец приобретаемого жилья рискует не сразу всей суммой, а только той, какую уже отдал – ведь он не может стать собственником, пока все не выплатит.
Таким образом, вопрос спорный: с одной стороны - цена жилья, приобретаемого таким способом, будет гораздо выше, чем на рынке (ведь продавец рискует), но с другой – покупатель, в отличие от ипотечной сделки, освобождается от банковской зависимости и от банковских накруток. Еще один момент: нередко бывает так, что банки без объяснений отказывают в ипотеке, поэтому такой вид приобретения остается единственным, хотя приобретатель, безусловно, рискует, ведь владелец жилья в любой момент может передумать.
Интересно, что тот небольшой процент сделок по аренде жилой площади с последующим выкупом, какой наблюдается сейчас в России, приходится, по большей части, на так называемые «семейные» сделки, причем, участниками выступают дальние родичи. Фактически, это самый удобный вариант перехода права: и не договор дарения (ведь не близкий же родственник!), и не форма пожизненного проживания с иждивением.
Считаем, что решать вопрос аренды жилой площади с последующим выкупом следует весьма продуманно – как продавцу, так и покупателю, исходя из каждой конкретной ситуации.
Категории:
