На сегодняшний день одной из самых прибыльных областей остается сфера недвижимости. Причем, приходиться признать, что доход здесь получается далеко не всегда честным образом и количество пострадавших от мошенников на рынке недвижимости граждан, задавшихся целью приобрести собственное жилье, к сожалению, не уменьшается. Почему это происходит?
Предпосылок несколько. В том числе – несовершенства российского законодательства, закоренелый бюрократизм на местах (особенно, если человек решил заняться куплей-продажей жилья без участия профессионалов - самостоятельно) и, конечно же, правовая безграмотность и излишняя доверчивость клиентов. Увы, но за прошедшие годы, когда собственность прочно вошла в нашу обыденную жизнь, выработались определенные мошеннические схемы, часть которых никак не устаревает. Условно их можно поделить на несколько групп.
Как мошенники обманывают при оформлении документов с недвижимостью
Безусловно, такая процедура как сделка с недвижимостью предполагает обязательное использование целого пакета документов. Не будучи специалистом, простой гражданин рискует быстро и безнадежно запутаться в них. Поэтому, как правило, юристы рекомендуют обращаться с вопросом купли-продажи недвижимости к профессиональным риэлторам. И как раз немало афер прокручивается именно на этапе их подготовки и оформления.
К примеру, «серый» риэлтор, получив доступ к документам клиента, делает без его ведома несколько копий и начинает действовать в своих интересах – размещает объявления о продаже жилья в срочном порядке в нескольких изданиях (печатных, Интернет), указывая причину, вызывающую доверие. Например, срочный отъезд за границу. Цена недвижимости намеренно выставляется заниженная, и желающие не заставляют себя долго ждать. Риэлтор-злоумышленник оформляет сразу несколько договоров – вполне законно, но далее следуют мошеннические действия: он получает задаток со всех «покупателей» сразу после того, как нотариус заверит документы и, не дожидаясь регистрации договоров, испаряется.
Какой выход? Не торопитесь покупать квартиру, если она идет под грифом «срочно» - это наводит на определенные мысли. Если же вариант ну очень привлекателен – берите на подмогу опытного юриста, который будет сопровождать сделку. Еще один вариант использования документа в мошеннической схеме – оформление вместо договора купли-продажи дарственной на недвижимость. Здесь мошенники играют на вполне естественном желании каждого из нас сэкономить, а дарственная и вправду обойдется с меньшими финансовыми затратами.
Однако, есть возможность в таком случае попасть в неожиданную для добросовестного покупателя ситуацию: даритель по закону вправе вернуть себе квартиру через суд в течение 12 месяцев после заключенной сделки. Правда, ему нужно будет доказать, что жилье содержалось неудовлетворительно. Однако известно, как порой непредсказуемо работает российская судебная система, и далеко не факт, что, прожив год в новой квартире, вам не придется ее освобождать только потому, что, к примеру, риэлтор и «продавец» злосчастного жилья были изначально в сговоре.
Достаточно распространенный вариант нечистоплотных агентов по недвижимости – двойная продажа, основанная опять же на использовании документов. Здесь, казалось бы, все делается честь по чести: собирается полный пакет необходимых бумаг, однако заковыка в том, что такой пакет не в единственном экземпляре. В итоге лже-риэлторы проводят сразу две сделки в один день с одним и тем же (продублированным) пакетом документов – и в нотариальной конторе, и в Регистрационной службе. Деньги отдаются двумя покупателями, но посчастливиться только тому, чья сделка в этот день оказалась оформленной Госрегистрацией.
Отдельной строкой стоит выделить лже-нотариусов, из-за которых совершается немалое количество фальшивых сделок. Как быть в таком случае? Истинность этого специалиста вполне поддается проверке, но еще лучше – обращаться за оказанием услуг в государственные или, на худой конец, в проверенные вашими знакомыми, родственниками, друзьями конторы.
Если за недвижимость просят деньги сразу
Оказаться у разбитого корыта можно и, попросту расставшись с денежными суммами. Например, нередок такой вариант: мошенник снимает квартиру на какой-то определенный срок, затем дает объявления в СМИ о ее продаже, оговаривая, естественно, весьма привлекательную цену. Тем, кто осматривает жилье, почему-то не приходит в голову проверить документы, представленные «продавцом», в Регслужбе (поскольку злоумышленник запасается подделками), и такие покупатели, соглашаясь на оформление договора и выдачу аванса (чтобы сделку не перебили другие желающие!), расстаются с деньгами навсегда, потому что мошенника потом уже не найти.
Легко остаются без денег и те граждане, кто пожелал провернуть сделку в краткие сроки через якобы знакомых сотрудников риэлтора в различных необходимых инстанциях. Оформить буквально за час покупку недвижимости – это что-то из области нереального, ведь на все требуется время. Однако, и сейчас можно встретить случаи, когда мошенники внушают клиенту мысль – все сделаем в один день! И пока, избегая стояния в длинных очередях, один лже-риэлтор «совершает сделку» в окошке, к примеру, Регпалаты, другой, без лишних слов, едет с паспортом «покупателя» квартиры в банк и – забирает всю сумму со счета, где деньги лежали на ответственном хранении, положенные клиентом туда с целью обезопасить эту самую сделку.
Можно лишиться денег и в том случае, если покупатель попросту поторопился отдать задаток, к чему его искусно подводят симпатичный риэлтор, якобы пока еще не обладающий большим опытом работы, и радушные «продавцы». Осмотрев жилье, приятно пообщавшись с агентом по недвижимости и хозяевами квартиры, вы с легкой душой отдаете аванс. А на следующее утро – увы! – хозяева передумали расставаться со своей недвижимостью. И претензии в таком случае предъявлять некому, ведь вы своими собственными руками отдали кровно заработанные – просто так, без расписки и законным образом оформленного договора. Причем, в таких случаях возможны, так сказать, варианты: и с участием риэлтора, и без него – лже-продавцы так наживаются на чересчур доверчивых претендентах.
Скрытый подвох: проверка чистоты сделки с недвижимостью
Лишиться некоторой суммы денег, выраженной авансом, конечно, неприятно, но выложить полную цену и, в итоге, остаться как без средств, так и без жилья – это уже катастрофа. Такое возможно опять же в нескольких случаях.
Выражение «проверить чистоту сделки» больше всего относится к проверке факта – не зарегистрирован ли в выставленном на продажу жилье какой-либо человек? Ситуации могут быть самые разные: несовершеннолетний, которого нельзя будет потом выписать согласно российским законам; больной, состоящий на учете у психоневролога и «невидимый», поскольку находится в лечебном учреждении; то же касается лица, отбывающего уголовное наказание в местах не столь отдаленных или же военнослужащего, на длительный срок прикомандированного к своей части.
Даже если сделка пройдет регистрацию, все эти граждане впоследствии реализовать свое право обратной регистрации в квартире. Значит, чтобы избежать ловушки, лучше не полениться и наведаться в ЖКУ, чтобы убедиться – временно снятых с регистрации в этой квартире нет. В наших судах нередки ситуации, когда сделка купли-продажи недвижимости признается недействительной, и никакая апелляция добросовестного, казалось бы, покупателя помочь не сможет – все в рамках закона.
В каких же случаях ожидать такого подвоха? Если в документах намеренно допущена ошибка: доказать злонамеренность практически невозможно. Если продавец оказался по медицинским меркам невменяемым, хотя при общении с ним вы и не заметили никаких внешних тревожных симптомов. Если квартира продана по доверенности, хотя настоящий владелец уже давно отошел в мир иной.
И тут может ожидать еще один подвох: ряд риэлторов уговаривают клиентов-покупателей указать в договоре значительно заниженную цену – из «налоговых соображений». В случае же неблагоприятного судебного вердикта еще и этот нюанс ударит по карману несчастного приобретателя.
Совсем уж криминальный случай – когда квартиру сбывает заведомый преступник. Он целенаправленно отслеживает не приватизированные квартиры, в которых подолгу отсутствует законный жилец по какой-либо причине. Вторая его задача – достать паспорт этого жильца, куда он вклеивает свою фотографию. Чаще всего, это легко реализуется, если прописанный в жилье человек находится в длительной поездке за границей, ведь, как правило, тогда с собой берут только загранпаспорт, а российский оставляют дома. Далее преступник оформляет право собственности на себя и продает недвижимость. В этом случае предварительная проверка со стороны потенциального покупателя не составляет труда, ведь есть законно оформленные записи в ЖКУ и других инстанциях.
Почти что из той же серии продажа недвижимости, принадлежащей законному владельцу, близким родственником, знакомым и другим близким к семье недобросовестным человеком. Так могут поступать наркоманы, пьющие люди, игроманы, одним словом, те, кому нужны крупные суммы денег и при этом понятие «совесть» их не обременяет. Имея свободный доступ в квартиру, такой аферист дает объявление о ее продаже, потом показывает помещение желающим приобрести жилье и, собственно, получает за него деньги, если обман вовремя не раскроется. Но, в любом случае, квартиру потом все равно придется вернуть, а вот вернуться ли к вам уплаченные за нее жулику деньги – это навряд ли.
Совершенно официальное мошенничество: риелторы и застройщики
Однако, попасть впросак с продажей или покупкой недвижимости можно даже пойдя, казалось бы, вполне законным путем. Действительно, советы юристов о целесообразности ведения подобных дел специалистами не лишены смысла: если человек профессионально занимается сделками по недвижимости, то ему, как говорится, и карты в руки. Каждый должен заниматься своим делом. Но здесь, как в известной русской пословице: доверяй, но проверяй. А еще лучше – сто раз отмерь, один – отрежь.
Речь идет о выборе агентства недвижимости. Маленькие и средние конторы завлекают потенциальных клиентов относительно невысокими ценами на свои услуги. Персонал здесь обязательно симпатичный, хорошо знающий психологические особенности людей и умеющий на них воздействовать нужным для себя образом. Добившись заключения договора, в последующем сотрудники фирмы теряют к вам интерес. Можно ждать месяцами и даже годами, а подходящего варианта все не будет. Те же, кто теряет терпение, и требуют расторгнуть договор, оказываются перед фактом: в документе стоит их собственная подпись под такими неприемлемыми для клиентов пунктами, как невозможность обратиться в другое агентство, а то еще и комиссия за досрочное расторжение.
Увы – отчасти это недочет и самих клиентов, ведь мало кто имеет терпение внимательно прочесть все пункты. А еще лучше, если предварительно документ изучит профессиональный юрист.
Одна из наиболее, пожалуй, актуальных ситуаций на сегодняшний день – недобросовестные фирмы-застройщики. Долевое строительство – хоть какой-то выход для наших сограждан обзавестись собственной крышей над головой. Однако, к сожалению, сама форма этого варианта поострена на своеобразной цепочке, где одна фирма принимает перечисления от дольщиков, вторая – проектирует, третья – строит и т.д. Велик риск, что такая цепочка в каком-нибудь месте прервется, и тогда ни в чем не повинные граждане страдают. Обычно, если такое происходит, следует незамедлительно обращаться в прокуратуру, которая берет на контроль соблюдение интересов людей, вложивших свои сбережения в жилищное строительство, и принимает законные меры.
***
По официальной статистике, каждая 10-я сделка с недвижимостью проходит с какими-то нарушениями, по неофициальной – их гораздо больше. Суды завалены так называемыми «квартирными» делами, но число пострадавших от рук аферистов не становится меньше. Почему? Именно в этой сфере крутятся «большие деньги», а потому и цепкость мошенников – предельная. При этом жилищный вопрос остается по-прежнему острым, а, значит, люди продолжают продавать и покупать недвижимость.
В таких условиях рекомендуем придерживаться достаточно простых, но действенных правил: выбирать крупные агентства с солидным стажем работы, прибегать к помощи юриста перед подписанием договора – чтобы он его предварительно оценил, проверять чистоту сделки всеми возможными способами. Порой можно услышать совет: воспользоваться рекомендацией близких людей – родственников, друзей, сослуживцев, которые уже прибегали к услугам того или иного риэлтора. Однако практика показывает, что даже к двум родным сестрам черные риэлторы относятся по-разному. Если учесть, что, как говорится, на лбу у такого специалиста не написано какой именно он агент по недвижимости – серый, черный или белый – лучше доверять решение столь важного вопроса крупному агентству по недвижимости.
